住宅ローンは政策で優遇されているので、低利で住宅ローンを組んでいる場合、繰り上げ返済ではなく株式で運用した方が効率的な場合があります。主なポイントは以下です。

(1)変動金利で資金を調達すると0.8%の金利であり、住宅ローン控除の1.0%を考えると10年間は返さない方がプラスである
(2)住宅ローンには団信があるので、もしもの時はローンを返さなくてよく、生命保険の代わりになる
(3)りそな銀行など、住宅ローンの残責に応じてポイントがついたり、ATM手数料が優遇される場合がある

リスクは、変動金利で組まないと、1%を切る金利を得られないことです。ただ、短期金利が上がるのはインフレになるケースなので、その場合は不動産価格も上がることが考えられます。また、そのタイミングで株のポジションを解消して繰り上げ返済してしまえばよいかもしれません。

ということで、できるだけ値下がりしにくい立地の物件を、変動金利で、住宅ローン控除の限界である2000万円のローンを組んだ上で、繰り上げ返済せずに年利3%程度を目指して株式と債券に分散して運用すると、いい感じのレバレッジで運用できるのではないかなと思います。

今後、人口減少して、不動産の需要は縮小していくことを考えると、人口の流入が期待できる首都圏でないと厳しいですが、高めの家賃を払っている場合は検討の余地があるのではないでしょうか。