昨日、フジテレビのMr.サンデーでコンパクトマンション特集をしていて、それを受けて、住宅を賃貸と購入どっちがいいの?と聞かれたら「賃貸最強!」と答えよう、など、いろいろな意見が出ていて面白かったので、もしコンパクトマンションを買うならと仮定して、マンションの選び方をまとめてみます。

結論としては、”大規模マンションの一番安い部屋を買おう”ということです。

ローンを限界まで組んで買う前提だと、そのマンションが値下がりしてしまうと、売却してもローンが残ってしまってゲームオーバーになってしまうので、いかに、値段の落ちないマンションを選ぶかが、重要になってきます。

ここで、マンションを中古で売却する場合、相場に従って価格が決まるわけですが、その相場は同じマンションの他の部屋の売買履歴によって決まります。

実は、マンションには、投資用と実需用の、2つの値段があります。

投資用の値段というのは、購入者が自分で住むわけではなく、賃貸に出すことを前提として計算された値段です。収益を上げるのが目的なので、いかに安い値段で買って、いかに高い値段で貸すかが重要になります。一般に、投資用では10%の利回りを基準に取引されます。例えば、1000万円で購入して、年間100万円の家賃が取れれば、年間利回りは10%となります。コンパクトタイプのマンションは、概ね、年間家賃の10倍の値段で取引されるわけです。新築時の年間利回りは5%程度ですので、10年で、半額程度までマンションの値段が落ちるわけです。

これに対して、実需用では、年間利回り5%程度で取引されます。半分の利回りということは、投資用の二倍の値段で売れるということで、物件によっては新築時と同じ値段で売れることになります。この差が何によるものかというと、個人的には、税制によるものだと考えています。賃貸に出して得た家賃には、最高税率で50%まで課税されます。対して、自分で住む場合は、自分で自分に家賃を払っているわけなので、税金はかかりません。つまり、実需で自分が住む場合は利回り5%で、投資用の利回り10%と同じだけの価値を持つのです。

ということで、購入するマンションの他の部屋が、投資用として取引されるのか、実需用として取引されるのかが重要になってくるわけです。自分の部屋を売却する際は、他の部屋の値段に影響を受けるため、他の部屋が投資用として取引されると投資用の値段に、実需用として取引されると実需用の値段に近づいていくわけです。

ここで、25〜45平米の間取りがあるマンションを考え、45平米の部屋を購入したとします。10年も経つと、45平米の部屋は実需として使えるかもしれませんが、25平米の部屋はほぼ投資用になります。そのため、45平米の部屋を売却する場合、25平米の投資用の部屋の値段に影響を受け、45平米の部屋も投資用の値段で取引されてしまい、損をすることになります。

対して、45〜100平米の間取りがあるタワーマンションの45平米の部屋であれば、全ての部屋は実需として取引されるため、実需用の値段で取引され、そのマンションの相場は下がらず、自分の部屋を売却する際にも価格は維持されやすくなるのです。

ということで、コンパクトマンションを購入する際は、大規模な実需用のマンションの一番安い部屋を購入するのが鉄則です。自分の部屋が、そのマンションの中で一番広い部屋になってしまうようなマンションは避けましょう。

尚、上記の議論は全て都心の駅近6分以内のマンションを対象にしています。都心以外はそもそも人口が減っていくので、資産価値の維持は難しいかと思います。

マンションの資産価値の統計データについては、以下の二冊をオススメします。